吳磊
物業糾紛雖然金額小，但范圍廣泛，幾乎涉及到生活中的每一個人，一個小區生活環境的好壞物業服務占有相當大的比重，隨著網絡的普及，基本上每個小區都建有業主群，拒交物業費亦成群體性現象，有的小區甚至80%以上拒交物業管理費，如此一來物業公司因經費不足導致服務質量不斷下降，業主越發不滿意，造成惡性循環。因此，在司法實踐中，物業服務合同糾紛亦呈爆發式增長，現就未經招投標簽訂的前期物業服務合同效力問題做如下探討：
《物業管理條例》第二十四條第二款規定：住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。而在實踐中有出現開發商通過招投標選聘物業服務企業后，在交房之前又另行自行選聘其他物業服務企業并重新簽訂前期物業服務合同，而且在交房時要求購房戶均各自與該物業服務企業簽訂物業服務合同。購房戶對招投標選聘物業一般是不知情的，且交房時均是由開發商提供的格式合同，一旦發生物業服務合同糾紛時，有些房主通過相關部門發現物業服務企業并不是招投標選聘的企業時，就提出合同無效的抗辯。就該問題司法實踐中有不同的意見，一種意見認為，該前期物業服務合同違法了《物業管理條例》第二十四條的強制性規定，應屬無效合同。另一種意見認為《物業管理條例》第二十四條系管理性規定，合同有效。筆者同意第二種意見，理由為：首先，《物業管理條例》第五十七條明確規定，住宅物業建設單位未通過招投標選聘或者未經批準協議選聘物業服務企業的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。由此可見，建設單位違規選聘的后果是行政處罰，該規定應屬于管理性強制規定，不導致合同無效；其次，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定合同無效或者部分條款無效的情形為：（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業業務一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。而且該條第三款特別規定前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。該規定雖然沒有具體針對未經招投標合同的效力作出規定，但就無效合同這一規定中并未包含未經招投標合同這一情形;最后，國家規定前期物業需要招投標的主要原因是防止開發商在簽訂前期物業服務合同時損害業主的利益，但該問題最高院的司法解釋第二條已經作了規定，有損業主利益的條款屬于無效條款，故認定合同有效對于業主仍然有合法的救濟途徑。
責編：李林俊
來源：法制周報
